Vonovia-Aktie: Noch viel Kurs- und Dividendenpotenzial (2023)

Geschäftsmodell: So verdient Vonovia Geld

Vonovia erwirtschaftet seine Einnahmen aus Vermietung und Immobilienverwaltung. Das Bochumer Unternehmen ist seit 2013 an der Börse notiert und seit 2015 Mitglied im DAX. Vonovia hat Erfolg355.300 Wohnungen. Darüber hinaus gibt es in Schweden etwa 38.200 Wohnungen und in Österreich etwa 22.200. Diese Wohnungen sind geografisch weit verteilt und machen Vonovia nahezu unabhängig von der örtlichen Bebauung. Nun vom Verfassungsgericht zuInakzeptable MietversicherungserklärungErst kürzlich zeigte sich in Berlin der Vorteil dieser Strategie.

Neben Einnahmen aus der Vermietung dieser Immobilien (Segment „Vermietungen“) erzielt Vonovia auch Einnahmen aus dem Verkauf ihrer Immobilien (Segment „Wiederkehrende Verkäufe“), der Entwicklung von Projekten (Segment „Development“) und dem Drittanbieter von Wohnungsverwaltungen, bei denen es sich um Immobilienverwalter handelt, die ihre Immobilien gegen eine Gebühr an Vonovii vermieten (Segment „Value Added Businesses“).

Propalo preuzimanje Deutsche Wohnen

Die Ankündigung der geplanten Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia sorgte im Mai 2021 für Schlagzeilen.Das Projekt hat eine neue Debatte über die Marktmacht der Vermieter entfacht. Viele Beobachter befürchten, dass sich die Situation für Mieter verschlechtern wird. Ob diese Befürchtungen berechtigt waren, werden wir nicht so schnell erfahren, da auch dieser zweite Übernahmeversuch kürzlich gescheitert ist. Vonovia hat die für eine Übernahme erforderliche 50-Prozent-Hürde nicht erreicht.Nur 47,62 Prozent der Deutsche Wohnen-Aktionäre waren bereit, das Angebot von Vonovia anzunehmen.

Vonovia muss sein Portfolio von mehr als 400.000 Wohnungen noch auf rund 155.000 Wohnungen und knapp 3.000 Gewerbeimmobilien erweitern. Allerdings schätze ich die Stabilität des Unternehmens sehr. Oft erhöhen Manager ihr Übernahmeangebot deutlich, um den Kauf nach dem Börsengang voranzutreiben. Ist der Kaufpreis allerdings zu hoch, sind letztlich die Aktionäre des Erwerbers die Leidtragenden, so dass es im Zweifelsfall logischer ist, die Übernahme scheitern zu lassen.

öffentliche Kritik

Vonovia sowie Immobilienunternehmen im Allgemeinen sind in letzter Zeit vielfach in die Kritik geraten. Insbesondere bei Bekanntgabe der geplanten Übernahme der Deutsche Wohnen AG gab es Befürchtungen, dass Vonovia seine Marktmacht missbrauchen könnte. Unter anderem das Unternehmenwegen überhöhter Miete oder Betrug bei Stromrechnungen angeklagt. Die öffentliche Unzufriedenheit ist teilweise so groß, dass es sogar zu Enteignungen kam. In diesem Abschnitt möchte ich auf zwei dieser Kritikpunkte aus Sicht der Aktionäre eingehen.

1. Kategorie des Wuchers

Wie ich Ihnen im nächsten Abschnitt zur Vonovia-Rentabilität zeigen werde, ist die durchschnittliche Quadratmetermiete in Vonovia-Immobilien in den letzten Jahren deutlich gestiegen, liegt derzeit aber bei ca.7,16 Euro pro Quadratmeterfast genau richtigDer Bundesdurchschnitt liegt bei 7,11 Euro. Aus dem Durchschnitt lässt sich natürlich nicht ableiten, wie viele Vermietungen es im konkreten Fall gibt. Der pauschale Vorwurf, dass Vonovia Mieterpressung betrieben habe, erscheint auf der Grundlage dieser Beweise jedoch nicht überzeugend.

2. Kategorie der Ausnutzung von Marktmacht

Natürlich ist die allgemeine Befürchtung, dass große Marktmacht zu Lasten von Kunden und Wettbewerbern geht, verständlich. Allerdings verfügt Vonovia nicht über die vermutete Marktmacht, dennDer deutsche Immobilienmarkt ist stark fragmentiert. Das bedeutet, dass die Immobilien mehreren unterschiedlichen Eigentümern gehören. Obwohl Vonovia das führende Immobilienunternehmen in Deutschland ist, kommt es nur auf einen Marktanteil von 1,5 %.Ich halte die Aussage, dass dieser Zinssatz ausreicht, um Mieten oder Immobilienpreise auf dem deutschen Immobilienmarkt zu beeinflussen, für falsch. Während es natürlich möglich ist, vor Ort größere Marktanteile zu gewinnen, bin ich auch hier vorsichtig, wenn ein paar Prozentpunkte mehr Marktanteil einen erheblichen Preisunterschied ausmachen.

So ist Vonovia profitabel

Da die Gewinne von Immobilienunternehmen von Jahr zu Jahr stark schwanken (meist buchhaltungsbedingt), ist es sinnvoller, die sogenannten „Funds from Operations“ zu betrachten als die Gewinne dieser Unternehmen. Funds from Operations (kurz: FFO) stellt den Cashflow eines Immobilienunternehmens dar. In dieser Metrik ist zum BeispielWertsteigerungen von Immobilien sind ausgeschlossen.. Daher gibt der FFO den tatsächlichen Cashflow an, den das Unternehmen im entsprechenden Zeitraum erhalten hat. Aus diesem Grund spiegelt es die Geschäftstätigkeit genauer wider und eignet sich daher besser zur Beurteilung der Unternehmensleistung. Dabei spielt es keine Rolle, dass Vonovia offiziell keinen REIT-Status besitzt.

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Wie Sie in der Grafik unten sehen können, steigt der FFO von Vonovia seit vielen Jahren kontinuierlich an. Sie haben sich seit 2015 fast verdoppelt. Der Hauptgrund für diesen Anstieg ist der Anstieg der Durchschnittsmiete. Im Jahr 2016 lag die Durchschnittsmiete für Vonovia-Immobilien noch bei ca.6,02 €. Jetzt liegen sie bei 7,16 Euro.

Ist die Vonovia-Dividende sicher?

Die Dividendenrendite der Vonovia-Aktie liegt zum aktuellen Aktienkurs bei rund 3 Prozent und liegt damit in etwa auf dem Fünf-Jahres-Durchschnitt. Aus Dividendensicht ist die Aktie nun also fair.

Wie in Deutschland üblich erhalten die Aktionäre eine jährliche Dividende, die in diesem Jahr 1,69 Euro beträgt. Eine Rendite von 3 Prozent ist im aktuellen Marktumfeld bereits sehr stark. Unter Berücksichtigung jährlicher Steigerungen kann diese Rendite in wenigen Jahren auf 4 Prozent oder mittelfristig auf 5 Prozent steigen. Die Aktienverfolgung zeigt für Vonovia in den letzten fünf Jahren ein durchschnittliches jährliches Dividendenwachstum von fast 15 Prozent. Ich persönlich habe meine Vonovia-Aktien vor 2 Jahren mit einer Dividendenrendite von ca. 3,5 Prozent gekauft und bin nun mit einer persönlichen Dividendenrendite von ca. 4 Prozent auf Basis meines Kaufpreises zufrieden.

nimm einen Cavado

Schaut man sich zum ersten Mal die Schulden von Vonova an, fällt einem sofort der sprunghafte Anstieg der Schulden über mehrere Jahre hinweg auf. Seit dem Börsengang des Unternehmens im Jahr 2013 haben sich die verzinslichen Schulden verfünffacht! Mittlerweile belaufen sie sich auf rund 27 Milliarden Euro. Hinzu kommen weitere 13 Milliarden zinslose Schulden für insgesamt 40 Milliarden Euro. Unter normalen Umständen würde ein derart schneller Schuldenaufbau Besorgnis erregen, im Fall von Vonovia besteht jedoch kein Grund zur Sorge, da die Schulden „gut angelegt“ seien.

Während andere Unternehmen Kapitalanlagen wie Netzwerke finanzieren, finanziert Vonovia den Erwerb zusätzlicher Immobilien mit neuen Schulden. In einem Industrieunternehmen ist der Kauf einer Maschine mit einem hohen Risiko verbunden, da keine Garantie dafür besteht, dass die von der Maschine hergestellten Produkte genügend Umsatz generieren, sodass sich der Kauf lohnt. Auch bei Immobilien besteht diese Garantie nicht. Allerdings haben Immobilien den Vorteil, dass sie ihren Wert behalten, wohingegen eine Maschine in der Regel eine technisch relevante Nutzungsdauer hat, an deren Ende die Maschine nicht nur bilanziell ausgebucht, sondern auch von vornherein unbrauchbar ist der Ansicht. . Wenn eine solche Maschine verkauft werden kann, wird sie für einen Bruchteil des ursprünglichen Kaufpreises verkauft. Allerdings können Sie in den meisten Fällen mit deutlich geringeren Rabatten oder sogar einem höheren Verkaufspreis für die Immobilie rechnen. Aus diesem Grund sind Immobilienschulden von Vonova weniger riskant als beispielsweise Industrieschulden.

Darüber hinaus kann Vonovia dank wertbeständiger Immobilien sehr günstige Kredite anbieten. Wenn Sie schon einmal die Konditionen eines Autokredits und eines Eigenheimkredits verglichen haben, wird Ihnen dieses Ergebnis bekannt vorkommen. Aufgrund der niedrigen Zinsen muss Vonovia trotz der hohen Verschuldung nur geringe Zinsen zahlen. In der Schuldenübersicht des Aktienfinders sieht man, dass die Zinskosten von Vonovia seit 2013 trotz der gestiegenen Verschuldung leicht gestiegen sind. Wenn man diesen Zinsaufwand durch die verzinslichen Schulden dividiert, erhält man 1,4 Prozent, den durchschnittlichen Zinssatz, den Vonovia für Kredite zahlen muss.

Für Vonovia ist ein günstiger Kredit zur Erweiterung des Immobilienportfolios sinnvoll, sofern das Unternehmen für die neuen Immobilien eine Rendite erzielen kann, die deutlich über den Kreditzinsen liegt. Natürlich wird es auch bei Vonovia kein „kostenloses Mittagessen“ geben. Aufgrund allgemeiner Schwankungen der Immobilienpreise und -mieten sowie der Immobilienverwaltung bleibt ein gewisses Restrisiko bestehen. Alles in allem halte ich die Schulden von Vonovia mittlerweile für harmlos.

Sind Vonovia-Aktien günstig?

Ich verwende die dynamische Aktienbewertung, um Aktien zu verfolgen und die Vonovia-Aktie zu bewerten. Als Bewertungsmaßstab verwende ich den beizulegenden Zeitwert basierend auf AFFO (orange Linie). Die bereinigten Funds from Operations (AFFO) basieren auf dem FFO und passen ihn beispielsweise an, um die notwendigen Kosten für die Aufrechterhaltung des Portfoliovermögens zu decken.Daher ist AFFO für die Bewertung einer Aktie besser geeignet als FFO.. Da es sich bei Vonovia um eine Dividendenaktie handelt, berücksichtigen wir neben dem AFFO-Fair-Value auch den Dividenden-Fair-Value, der die aktuelle Dividendenrendite mit der historischen Dividendenrendite vergleicht und so auch zu einer Aussage darüber kommt, ob die Vonovia-Aktie hoch oder niedrig bewertet ist .

Gemessen an der Fair-Value-Dividende (blaue Linie) ist die Vonovia-Aktie derzeit leicht unterbewertet. Im Nachhinein zeigt sich auch, dass sich der Aktienkurs im Einklang mit dem beizulegenden Zeitwert der Dividende bewegt hat, was darauf hindeutet, dass der beizulegende Zeitwert der Dividende sehr aussagekräftig ist. Gleiches gilt für den AFFO-basierten Fair Value (braune Linie), der im Wesentlichen mit der Fair-Value-Dividende übereinstimmt. In der Vergangenheit reagierte der Aktienkurs sehr zuverlässig auf steigende AFFO und Dividenden, indem er den Kurs weiter nach oben trieb.

Dank des langfristigen AFFO- und Dividendenwachstums dürfte sich der Preisanstieg auch in Zukunft fortsetzen. Wenn sich der Preis entsprechend der erwarteten Dividendensteigerung entwickelt, wird die erwartete Rendite bis Ende 2024 inklusive Dividenden bei rund 8 Prozent pro Jahr liegen. Basierend auf der AFFO-Prognose liegt die erwartete jährliche Rendite inklusive Dividenden sogar deutlich über 12 Prozent. Angesichts des geringen Risikoprofils der Vonovia-Aktie finde ich diese Bewertung attraktiv.

Qualitätsmaßnahmen sind der Anfang und das Ende von allem. Beim Kauf von Aktien ist aber auch die Bewertung wichtig. Denn wer eine überbewertete Aktie kauft, befindet sich im Falle einer möglichen Korrektur zunächst in einer Verlustposition. In diesem Video zeige ich Ihnen, wie Sie solch ein unangenehmes Erlebnis möglichst vermeiden können.